➤ 旅游市场红利+产业供需两端双重驱动，“文旅+”大有可为

近年来，我国旅游市场发展迅猛。2018年国内旅游人数55.4亿人次，比上年同期增长10.8%，同时，国内旅游收入为5.13万亿，比去年同期增长12.3%，从2010年以来，年均增长率达16.9%。2018年旅游业对国民经济综合贡献达11.04%，在我国GDP增速逐渐放缓的情况下，旅游业成为新常态下新的经济增长点。可见，国内旅游市场规模不断扩大，利润空间可观，由此带来的文旅行业发展空间巨大，红利期持续存在。

另一方面，据中指研究院文旅地产专题研究报告分析认为，供需两端双重驱动，造就“文旅+”全新模式的发展。从供求端来看，行业发展新阶段下，传统地产利润下滑且部分城市去库存压力较大。同时，持续较热的旅游业也存在结构性供给不足和结构性过剩的问题，高品质旅游产品供不应求。从需求端来看，伴随着城市化快速发展，都市休闲度假需求快速释放，且需求逐步转向，有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品成为新的选择，大众观光旅游产品的发展也由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。转型背景下，文旅行业为传统房企发展带来新思路；供需两端双重驱动下，“文旅+”的全新模式将赢得市场份额。

➤ 恒大集团顺势而为打造文旅巨无霸——启东海上威尼斯

凡是顺势而为，方能乘风而上，恒大是顺应“文旅+”这一市场趋势的先行者。恒大集团在九年前就前瞻性地瞄准文化旅游这个朝阳产业，并开始逐渐介入，经过多年的调研和探索，于2015年3月成立海花岛产业集团，并于2016年9月将其正式更名为恒大旅游集团。在文旅产品中国海南海花岛获得成功后，恒大旅游集团开始全方位构建文化旅游综合体版图，遥遥领先其他企业。

目前，恒大旅游集团已有多个文旅地产项目遍布，众多成功案例让恒大积淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验，走在行业的前沿，成为文化旅游行业领军者。位于江苏启东的巨无霸项目——海上威尼斯项目便是其代表作之一，恒大海上威尼斯着眼短途滨海旅游，率先挖掘上海外溢消费需求，已成为大型高端文化旅游综合体项目的开发典范，同时助推区域价值提升。

图：恒大海上威尼斯总体规划图

➤ 承接地利，位置、产业、交通及环境加持，区域价值突出

恒大海上威尼斯与上海隔江相望，融入上海一交通圈内，受益上海产业外溢带来的高素质人才导入，自然环境佳，空气质量好。地理位置优势、产业优势、交通优势以及环境优势兼具，整体区域价值突出。

➤ 地理位置得天独厚，与上海隔江相望

恒大海上威尼斯位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，启东市圆陀角风景区，与上海隔江相望。距浦东直线距离50公里，距浦东机场直线距离60公里，是上海庞大人口红利外溢的直接受益者。

项目所在的地级市南通天然区位优势明显。南通位于长江三角洲洲头，江海交汇之处，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，具备沪通一体化的能力。在长三角城市群规划中，南通与无锡、宁波同被规划为II型大城市，且受益于苏通大桥、崇启大桥的建成，沪通铁路的建设，南通与上海联系将更加紧密。进一步缩小区域范围来看，项目所在县级市是启东市，与上海直接接壤，是上海外溢的直接受益者。2018年，启东位列百强县前30位，经济基础较好，随着上海2035规划的公布，启东定位不断提高，从“北上海”到“上海北”再到上海“北大门”，区位优势愈加显著。

图：项目区位图

资料来源：中指研究院整理

➤ 受益上海产业外溢，高层次人才导入可期

产业方面，伴随上海部分产业的外溢，沪通产业模式初见端倪，将加速南通产业转型升级，有利于高层次人才的导入，带动区域、项目住房市场购房需求和租房需求的大量增加。

2018年4月，南通在上海世博中心举办“1+4”高质量发展环境说明会，会议数据显示，沪通合作共建园区等合作平台从7个增至17个，7个较大规模的沪通合作园区，累计入园的上海亿元以上企业77个，总投资291亿元。与上海新增产学研合作项目117个，技术交易合同金额超亿元。目前，两地融合互动实现了“34567”，即：南通30%高层次人才、40%创投风投机构从上海引进；南通50%以上企业与上海有合作，60%货物通过上海口岸，南通70%农副产品供给上海。

图：沪通产业合作的“七朵金花”

资料来源：中指研究院整理

启东作为对接上海产业外溢的桥头堡，受益明显。为接轨上海，2013年，启东在园区开发、物流、人才、农产品供销对接、港口发展等9大领域，形成相应的行动计划，简称“139”工程。2017年，启东全市25%的工业产品配套上海、45%的农产品供应上海、70%的游客来自上海、80%以上的投资直接或受上海影响进入启东。伴随上海外高桥集团（启东）产业园、江海产业园、上海自贸区启东产业园、上海自贸区启东生物科技创新协作园、浦东祝桥启东产业园等共建园区相继运作，启东已成为上海传统产业的转型升级基地和高新技术企业的扩张基地。

➤ 交通便捷，上海一都市经济圈

2011年崇启大桥的通车，首次实现上海与启东的快速连通，打破两地长期由于长江阻隔，交通成本高、运输路径长的困局，从启东到上海外只需45左右，到上海浦东国际机场、上海虹桥机场、南通兴东机场，均能在一内到达。2019年1月，伴随宁启高铁二期的开通，启东市结束了不通铁路的历史。

未来，伴随着长江经济带、长江三角洲区域一体化等国家战略，江苏沿海开发战略等省级战略的逐步推进，启东交通迎来重要发展机遇，与上海的交流日益频繁，接受上海辐射带动的效应日益凸显。此外，项目自身也早已开通多条巴士启东、上海，快速对接启东市区、上海、南京。整体来看，未来交通潜力看涨。

图：启东未来轨道交通规划

资料来源：项目官微、中指研究院整理

➤ 自然环境佳，一线海景资源、天然氧吧

恒大海上威尼斯雄踞长江入海口，三面环海。以意大利威尼斯水城设计理念规划，40座名桥贯穿119万平方米内海水域，亲海私宅、观海豪邸、伴海洋房构筑58座居住岛屿。荟萃欧洲五国皇家园林、3.5公里万国风情海滩，缔造全球首岸国际滨海度假城。项目融巴厘岛、浅水等八大海区的海滩风景于一岸。1.8公里中轴景观大道，汇荷、意、法、英、奥五国皇家园林精粹，自然环境佳。

此外，项目所在区域空气质量佳。据江苏省生态环境厅2019年1月8日发布的2018年江苏县、市空气质量PM2.5浓度排名情况，启东与如东并列全省位。启东PM2.5年均浓度为33微克/立方米，空气质量，成为全省最适宜“深呼吸”的好地方。

图：恒大海上威尼斯实景图

依托恒大集团在房地产开发领域的持续深耕与领先优势，以及恒大旅游集团在文化旅游方面的不断创新与积累，恒大海上威尼斯不仅实现全业态布局，满足各类购房群体需求，同时全方位配套打造，更贴切消费者的多样化需求，凸显项目核心价值。

➤ 秉持恒大集团“精品战略”，构建强有力的核心竞争力

在产品制胜的时代，恒大海上威尼斯秉持了恒大集团的“精品战略”，凭借丰富的物业类型，强势景观资源打造，赢得客户青睐。

项目充分利用海景资源，变“黄”海为蓝水，高标准呈现海滨景致。约7.23平方公里碧海银沙；约3.5公里黄金海岸；约8公里的双色海奇观，把亲水概念发挥到了。

此外，项目以约1.8公里的中央景观大道为界，打造法、荷、意、英、奥欧洲5国特色园林景观，号称“永不落幕的绿色园博会”。景观资源优势强劲，“蓝海度假城”名副其实。

此外，恒大海上威尼斯融合绿色节能环保、生态人文等建筑理念，将住宅、园林、雕塑、桥、水融为一体，瞰海高层、伴海叠墅、亲海私宅；南北通透、层层退台、情景花园……丰富的产品线，加上用心的产品设计，为项目整体格调的提升，项目的市场美誉度打下了坚实基础。

➤ 百亿航母级配套，助力产品附加值提升

根据调查，分别有超过43%和14%的客户将度假和退休列为购买海上威尼斯物业的首要原因，因此，除了把项目区域位置作为卖点外，基于消费者动机，恒大更需要确保度假和居住体验。由此，恒大海上威尼斯规划打造全方位配套，提升产品附加值，如今大量配套已实景运营，实现了居住、度假双重体验的融合。

全龄教育配套、大型社区医院，专业级运动中心等，满足各类生活需求。以世界标准打造国际会议中心、国际会展中心，大大提升了项目的商务功能。五星海景酒店、欧式城堡酒店；饮食中心、娱乐中心、健康中心、商业中心、圣马可演艺中心、欧式浪漫婚礼庄园、乐世界儿童王国等，都以高标准满足人们对于休闲度假的多种需求。

此外，恒大旅游集团的拳头产品——“恒大水世界”也注入其中。五国风情温泉小镇融合特色温泉文化，凸显自然人文景观，打造别具一格的主题温泉产品。恒大童世界水乐园是专为少年儿童打造的全天候全季节水乐园，全球原创四大主题区域，预计2020年建成营运，将力争每年吸引超2000万的国内外游客。

经过多年营建，目前恒大海上威尼斯碧海银沙、十大配套（海景度假酒店、国际会议中心、健康中心、运动中心、羽毛球中心、网球中心、圣马可演艺中心、乐世界儿童王国、商业中心、饮食中心）、五国温泉小镇等均已实景运营。

图：恒大海上威尼斯项目配套分布图

➤ 持续热销，稳居区域前列

恒大海上威尼斯虽身在启东，但并不只服务于当地，享有的消费红利更是以上海为主，辐射长三角乃至。战略性的市场定位，精准的客户群拓展和全面的营销活动都给项目和企业带来了丰厚的回报。

2012年7月，恒大海上威尼斯首次开盘，开盘当天累计接待到访客户4595组，近1.5万人，成交各类房源2509套，销售面积达28.7万平方米，销售金额达20.7亿元，成为轰动一时的明星项目。2016年7月，项目三期集中开盘，开盘当日接访6000组，现场客户13000人，成交房源4000套，成交金额达28.3亿元，再次吸引了大众视野。

从项目一直以来的销售情况看，恒大海上威尼斯成为超级大盘营销的教科书，着眼外溢消费的大型高端文化旅游综合体项目开发典范，确实实至名归。2012年以来，恒大海上威尼斯始终保持热销，7年年均销售额达38亿元，2016年、2017年项目年度销售额更是分别高达70.82亿元、88.02亿元。而从南通市各在售项目表现来看，恒大海上威尼斯项目年年稳居销售金额榜单前三，其中多年遥遥领先于其他项目位居榜首，充分凸显了项目的市场价值。

图：恒大海上威尼斯历年销售业绩及市场份额

注：市场份额=恒大海上威尼斯销售额/南通市商品住宅销售额

数据来源：中指研究院整理

➤ 未来项目价值将持续释放，值得期待

从项目销售价格来看，前期各类配套尚处于规划建造时，项目销售价格较为平稳，涨幅不大，但随着实景的呈现以及各类配套的相继落成，项目成交价格上涨明显，整体价值逐渐凸显。从另一个角度来看，在上海楼价不断攀升，加之一系列限购限贷政策之下，外溢效应带动环沪区域楼价上涨。当前，恒大海上威尼斯高层均价为10800元/平米，同时具备强势景观资源，与其他环沪区域相比，仍处于价值洼地。随着配套的更加完善，恒大海上威尼斯项目价值将进一步释放，未来值得期待。

图：恒大海上威尼斯价格变动情况

综合项目面临的宏观大势和市场机遇，结合项目区域价值、产品价值优势特征，从客群方面来看，项目辐射客群包括上海刚需外溢人群、上海退休人口、当地改善性居民、国内投资客甚至是香港，澳门和台湾的富有人士等多种类型客群。

恒大海上威尼斯是由世界500强企业集团恒大集团旗下恒大旅游集团倾力打造。恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。目前总资产1.88万亿，年销售规模超6000亿，累计纳税超2300亿、慈善捐款超120亿，员工14万人，每年解决就业260多万人。

自1996年成立以来，恒大地产始终秉持“民生地产”理念，在中国280多个城市拥有810多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河，让600多万业主实现宜居梦想。树立了强大的品牌形象，受到行业和市场的充分认可。

2018年9月，中指研究院发布的《2018年中国房地产品牌价值研究报告》显示，恒大集团品牌价值高达648.63亿元，是中国房地产行业领导公司品牌。2019年3月，中指研究院《2019中国房地产百强企业研究报告》发布，恒大集团凭借强劲的综合实力连续三年斩获“中国房地产百强企业综合实力10”名。2018年，恒大集团实现合约销售额5513.4亿元，销售面积5243.5万平方米。2009-2018年间销售额复合增长率为38.0%，高于行业23.5个百分点，市场占有率也从2009年的0.68%提升至2018年的3.68%，行业龙头地位持续凸显。

图：恒大集团所获奖项证书

此外，经过二十多年的发展，恒大集团已成为世界知名500强企业。2018年7月19日，《财富》世界500强正式发布，恒大集团位列第230名，大幅上升108位，彰显强劲的品牌实力。

近年来，在我国旅游市场发展迅猛，都市人的休闲度假需求快速释放，有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品成为新的选择，恒大集团顺势而为，打造文旅巨无霸启东海上威尼斯项目。总结来看，启东恒大海上威尼斯可谓是顺应天时，承接地利，核心价值显著。项目在面临的宏观大势、区域价值、产品稀缺性和企业品牌影响力等方面显示出巨大的投资价值和影响力，未来价值可期。